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La falta de pago del inquilino no exime al locador del pago del IVA

El propietario inscripto en IVA debe pagar, aunque no le paguen y el monotributista también. En el marco de la emergencia sanitaria y e...

La falta de pago del inquilino no eximen al locador del pago del IVA

El propietario inscripto en IVA debe pagar, aunque no le paguen y el monotributista también.

En el marco de la emergencia sanitaria y económica que padece el país (y el mundo) el Poder Ejecutivo Nacional dictó el DNU 320/20, de necesidad y urgencia, y de orden público, con relación a los contratos de alquiler de inmuebles.

Algunas de sus disposiciones generan consecuencias tributarias, entre ellas y en lo inmediato en torno al Impuesto al Valor Agregado (IVA), si la medida se la mira desde la óptica de los propietarios que tienen la calidad de responsables inscriptos frente a dicho tributo, quitándole simetría a los beneficios otorgados, más allá de lo ponderable y oportuno de la misma. También impactará si el locador es un monotributista.

Desde ya que en esta nota no se pretende agotar el tema, es más sería necesario analizar cada situación en particular porque el panorama puede resultar variopinto.

En primer lugar, hay que advertir que no todos los alquileres o arrendamientos se encuentran alcanzados por el IVA por lo tanto quedan descartados de los posibles efectos:

  • el alquiler de inmuebles destinados exclusivamente a casa habitación del locatario y su familia, excepto que se trate de alquiler temporario efectuadas por hoteles, hosterías, pensiones, hospedajes, moteles, campamentos, apart-hoteles y similares;
  • de inmuebles rurales afectados a actividades agropecuarias y de inmuebles cuyos locatarios sean el Estado Nacional, las Provincias, las Municipalidades o la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, sus respectivas reparticiones y entes centralizados o descentralizados.

El resto de las locaciones de inmuebles, como las comerciales, por ejemplo, también se encuentran exentas del IVA (salvo los destinados a conferencias, reuniones, fiestas y similares) cuando el valor del alquiler, por unidad y locatario, no exceda el monto de $1.500, como puede observarse un valor irrisorio que lleva décadas sin actualizarse.

En principio, del congelamiento del valor de los alquileres a marzo y del diferimiento de eventuales ajustes o actualizaciones pactadas, se pueden descartar de posibles efectos en el IVA a los contratos que tienen por objeto inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural (lo que implica que si el inquilino posee un inmueble que podría ser habitado quedaría fuera del congelamiento) y los rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias (aunque no se define qué debe entenderse por pequeñas producciones).

El resto de los supuestos del DNU 320/20, más allá del análisis particular, pueden generar el pago del IVA: las habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares; los inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias; los alquilados a monotributistas destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria; por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión; por Micro, Pequeñas y Medianas Empresas (Mipymes) y por Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el Instituto Nacional de Asociativismo y Economía Social (Inaes).

Si el propietario es responsable inscripto en IVA el congelamiento del valor del alquiler también congela la base imponible sobre la cual tributar y como se recordará este impuesto se paga por lo devengado, es decir cumplido el plazo del vencimiento para el pago del alquiler el propietario debe el impuesto al Fisco.

Por eso el mayor inconveniente ante la crisis es cuando el inquilino deja de pagar, porque el locador igualmente debería ingresar el tributo y esto, como mínimo, puede suceder por el término de 6 meses (marzo/septiembre). Si bien las diferencias de ajustes no aplicadas como los alquileres impagos deberán cancelarse entre tres y seis cuotas a partir del mes de octubre (en tanto no haya prórroga del decreto atento la crisis, pues el PEN se encuentra facultado para ello), el propietario debería ingresar el tributo de su bolsillo, pues no lo puede recuperar de su inquilino. El IVA es un impuesto trasladable a través del precio.

Este es un claro ejemplo, como bien apunta Otto Wirz, de lo negativo de la aplicación del criterio de lo devengado en épocas de emergencia.

Por otra parte, luego del mes de octubre, el locador se encontrará con una mayor base imponible o sea un valor del precio del alquiler aumentado por las diferencias o las sumas no pagadas lo que incrementará el tributo, pero es muy difícil prever si para ese entonces estarán dadas las condiciones para el pago por parte de los locatarios o inquilinos.

El problema que se presenta en paralelo es que para solucionar esta situación asimétrica debería existir una modificación legal (intervención del Congreso) que admita aplicar el criterio de lo percibido. Dicho de otro modo ingresar el impuesto al Fisco cuando se cobre el respectivo alquiler.

La Ley de IVA recepta en algunos casos la aplicación del percibido, por caso en la provisión de agua corriente, en servicios cloacales, etc., donde si son prestados en domicilios destinados exclusivamente a vivienda, la obligación de pago nace en el momento en que se produzca la percepción total o parcial del precio. Es decir, no es que no se haya advertido que en algunos casos el devengado es perjudicial para el responsable.

Este planteo sobre aplicar el percibido, que algunos países lo aplican, también se impulsó durante la crisis de 2001/2002 pero nunca fue receptado, aunque resulta bastante compatible con economías de crisis recurrentes como nuestro país.

El locador que es monotributista verá rebajados sus ingresos computables para el corriente año por el congelamiento del valor del alquiler e incrementado los mismos para el próximo ante el diferimiento de ajustes. Pero el tema pasa por cuando el inquilino no puede pagar el alquiler del inmueble al monotributista éste deberá igualmente seguir pagando tanto el componente impositivo como el de la seguridad social de la categoría donde se encuentre categorizado, lo que también implica un perjuicio.

En estos supuestos no hay que olvidar que lo dispuesto por el DNU 320/20 no se aplica cuando el alquiler es el ingreso principal del sujeto.

Por Ricardo H. Ferraro.
Contador Público Nacional.
Licenciado en Administración.
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