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Cómo salir adelante en un mercado inmobiliario en crisis

El desafío del sector inmobiliario es qué medidas adoptar y qué cambios realizar para poder revertir la situación de crisis actual. Como ...

Cómo salir adelante en un mercado inmobiliario en crisis

El desafío del sector inmobiliario es qué medidas adoptar y qué cambios realizar para poder revertir la situación de crisis actual.

Como tantos otros sectores de la economía, la pandemia del coronavirus encontró al sector inmobiliario en un contexto recesivo muy complejo y acumula ya varios meses consecutivos de caída.

Un termómetro perfecto es la escasa cantidad de escrituras que publica el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Bueno Aires: en el mes de enero de este año, solo se llevaron a cabo 1390 escrituras, mientras que en febrero fueron unas 1437, y su presidente estima que la disminución en marzo será de -al menos- un 40% respecto de la cantidad de escrituras del mes anterior. Abril puede ser aún peor.

Frente a semejante parálisis y no encontrándose la actividad inmobiliaria como una de las exceptuadas del “Aislamiento Preventivo, Social y Obligatorio”, el desafío del sector es cómo van a volver a realizar el corretaje, resguardando la salud de la población. En ese sentido, la Cámara Inmobiliaria Argentina ha elaborado ya un protocolo sanitario exhaustivo para ello y confían que podrán cumplir con los recaudos necesarios.

Los portales web tienen también un terreno ya recorrido y tienen el desafío de adaptarse a los tiempos y ofrecer aún más servicios desde sus páginas de Internet: poder recorrer con cámaras las propiedades, brindar información de proximidad de servicios, transporte, escuelas, comercios, hasta llegar al blockchain que permita en un futuro concretar operaciones de crédito, notariales, firmar boletos de compraventa digitales, etc., todo dentro de la misma aplicación.

Ahora bien, más allá de esta dura coyuntura, el sector en su conjunto, escribanos, martilleros, desarrolladores, los portales digitales, empresas de franquicias inmobiliarias, entienden que necesitan proponer medidas y hacer cambios para poder revertir la situación de crisis actual. Reclaman con ansias el retorno del crédito hipotecario, algo difícil que ocurra en el contexto macroeconómico actual.

 Uno de los principales puntos que aparece con consenso entre los inmobiliarios y que sí se puede avanzar consiste en eliminar la doble imposición en el impuesto a los débitos y créditos que se presenta cuando las inmobiliarias actúan como intermediarias. Esto genera un desincentivo muy fuerte a la bancarización, siendo necesario la creación de una cuenta bancaria especial para recaudar alquileres que no esté sujeta a esta doble carga impositiva.

Por otra parte, al igual que su hermano mayor, el sector de la construcción, deviene imperioso trabajar en un régimen impositivo que incentive la oferta de viviendas para alquiler. Hoy la ecuación inversión vs. retorno no cierra. En ese entendimiento, sumar más impuestos al patrimonio no parece la salida adecuada. Ello, trae aparejado más contracción de la oferta y ejerce aún más presión sobre los precios del mercado.

En un mercado en el que sobran demandantes, el Estado no debe intervenir el precio de los alquileres. Más allá del congelamiento previsto en el DNU 319/20, dictado en el medio de la emergencia sanitaria; lo cierto es, que nunca ello generó mejores incentivos al sector y, por el contrario, siempre dio lugar a la aparición de mercados paralelos.

Experimentados martilleros del sector, con inmobiliarias que llevan su nombre hace varios años, destacan que hay que volver al viejo capítulo de promoción fiscal de le ley de locaciones urbanas que promovió Ricardo Alfonsín durante su mandato. Allí, se estipulaban beneficios impositivos concretos para quien construyera viviendas destinadas al alquiler y que fue, lamentablemente, derogado.

Todos coinciden en que esta crisis va a generar un abaratamiento de los costos de la construcción y existe entonces, si se hacen las cosas bien, una oportunidad histórica para efectuar los cambios de base que el sector necesita en miras al futuro.

Las propuestas por el lado de los desarrolladores -instituciones como la La Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (Cedu) y la Asociación de Empresarios de la Vivienda (Aev)- vienen de la mano de captar, con buenos incentivos, fondos repatriados para obras nuevas o en pozo.

Plantean la necesidad de desgravar IVA y Ganancias para la construcción de vivienda y poder contar con un sistema de Sociedades de Garantía Recíproca (Sgr) para garantizar su compra. Reclaman, con razón, aprobar un proyecto de ley de "venta y reemplazo" para aportes de tierra para obra nueva.

Inclusive, en el caso de que se decida avanzar sobre el impuesto a los ricos, que desde ya no comparto, el sector de los desarrolladores plantea que quienes tengan el dinero afuera y la traigan; lo puedan aplicar a la construcción de viviendas, con un tratamiento fiscal especial para incentivar la construcción de viviendas sociales y de ingresos medios, o en zona determinadas como ocurre hace ya varios años en el Uruguay.

Otro recurso para fomentar la oferta pueden ser las medidas fiscales orientadas al desarrollo y la inversión a través del mercado de capitales, creadas por la Ley de Financiamiento Productivo (arts. 205, 206 y su reglamentación), que prevé incentivos fiscales, para los proyectos estructurados a través de fideicomisos financieros o fondos comunes de inversión. Las compañías de seguros, con su obligación de tener que invertir parte de su cartera en este tipo de activos, puede ser un buen inversor para ello.

El Gobierno actual puede allanar el camino, no generando trabas y poniendo bancos públicos y sus compañías de seguros a prestar garantías que servirán a los inquilinos para ingresar a una propiedad: avales bancarios, seguro de caución, para que personas de bajos ingresos -sin garantías propietarias- puedan acceder al mercado formal de alquileres.

Urge que la provincia de Buenos Aires derogue la Resolución 45/19 que reglamenta la aplicación del Impuesto Inmobiliario Complementario y desvincule del mismos a los desarrollos inmobiliarios que se encuentran desde entonces paralizados ante el reclamo de una deuda que no corresponde y que impide escriturar en favor de propietarios que, por las particularidades de este tipo de negocios, han tomado posesión de su inmueble hace ya varios años.

La actividad inmobiliaria es una actividad económica que mancomuna inversiones y que puede ser una herramienta importante de recuperación post-crisis. Tiene el potencial de generar un fuerte derrame a otras actividades y, con buenos incentivos, tiene un alto potencial de captar inversión privada. Para ello es imperioso generar varias reformas fundamentales.

La solución no va por el camino de más impuestos, sino de mejores políticas y reglas claras. El sector ha sabido campear varios temporales y tiene la capacidad profesional y las ideas de cómo superar este vendaval. Necesita ser escuchado y un Estado en su conjunto que busque facilitarle las herramientas para su desarrollo.

Por Iván Kerr.
Ex secretario de Vivienda de la Nación.
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Cómo salir adelante en un mercado inmobiliario en crisis
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