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Los 3 factores necesarios para la recuperación del sector inmobiliario

Enero 2020 fue el peor mes de escrituras incluso por debajo de la crisis de 2002. En Buenos Aires, comparado con enero 2018, las escritur...

Los 3 factores necesarios para la recuperación del sector inmobiliario

Enero 2020 fue el peor mes de escrituras incluso por debajo de la crisis de 2002. En Buenos Aires, comparado con enero 2018, las escrituras cayeron 64%.

El sector inmobiliario sigue en caída libre. En enero la compra-venta de inmuebles cayó 21% en provincia de Buenos Aires y 31,4% en CABA, ambos respecto a enero de 2019.

El freno del crédito hipotecario llevó a un derrumbe de las hipotecas de 35% en provincia de Buenos Aires y de 49,3% en CABA (interanual).

Desde el año 2018 el deterioro del sector inmobiliario fue drástico. Después del boom de los créditos UVA hipotecarios entre enero de 2017 y mayo de 2018, vinieron las devaluaciones (el dólar paso de 20 a 40 pesos en 2018 y de 45 a 60 pesos en el efecto post PASO en agosto 2019) que derrumbaron sin escalas el mercado.

Los salarios se licuaron tanto en pesos (por la inflación) como en dólares. Mientras que los precios de las propiedades mantuvieron su referencia en dólares, hasta ahora con ajustes discretos en moneda dura. A fin de 2019 el golpe se agudizó tras la imposición del cepo cambiario de 200 dólares mensuales para personas físicas.

El último impacto negativo en el sector fue la aparición del “dólar solidario” (incluido el impuesto PAIS) que a la cotización actual promedio de bancos es de 83 pesos por dólar.

Los analistas del sector inmobiliario explican que el mercado ajustó en cantidades pero no tanto en precios, que con el boom de los créditos UVA habían subido hasta 25/30% en dólares en 2018. Sin embargo, hoy se pueden conseguir descuentos de 10-15% respecto del precio de publicación.

En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires el nivel de escrituras es el más bajo desde 1998, según los registros del Colegio de Escribanos de CABA. Solamente 1.390 operaciones de compra-venta. Similares a los números de la peor crisis económica del país del 2002. En febrero de ese año se registraron solo 1.577 operaciones inmobiliarias.

El mes pasado solo el 8% fueron con un crédito hipotecario. Mientras que hace 2 años prácticamente entre el 45%-50% se hacía con hipotecas.

En tanto, en la provincia de Buenos Aires la cantidad de escrituras fue de 2502 (-21% interanual). Mientras que en el mismo mes del año pasado se habían registrado 3.160. Vale señalar que en enero de 2018 las compra-venta habían alcanzado 6.973 operaciones. Equivale a una caía entre enero/20 y enero/18 del 64% .

Las hipotecas, en provincia de Buenos Aires, se redujeron de 250 operaciones en enero/19 a solo 163 operaciones el mes pasado (-35% interanual).

El sector inmobiliario dependerá de la evolución de que la economía salga de la recesión, de la vuelta del crédito hipotecario y el salario en dólares aumente (considerando el dólar libre-blue, dólar bolsa o contado con liquidación).

Es difícil que en 2020 tengamos noticias positivas en alguno de estas 3 cuestiones.

Lo más probable es que aparezcan líneas de crédito hipotecario con algún tipo de subsidio en capital o en la  tasa de interés.

Si se tiene en cuenta que sen lo que va del año el "dólar libre" (contado con liquidación, MEP, blue) subió 11%, luce difícil que los salarios formales ganen esa “carrera”.

Por último, el fin de la recesión aparece todavía lejano con la incertidumbre macro local por la renegociación de la deuda y la incertidumbre global por el impacto del coronavirus y la desaceleración de China.

Por Maxi Montenegro.
Economista.
Periodista.
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