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Alquilar no es caro, pagar impuestos y servicios sí!

Propietarios e inquilinos se sienten insatisfechos, unos por lo que reciben y otros por lo que pagan. No es necesario polarizar, hay qu...

Alquilar no es caro, pagar impuestos y servicios sí!

Propietarios e inquilinos se sienten insatisfechos, unos por lo que reciben y otros por lo que pagan. No es necesario polarizar, hay que estudiar las causas de este malestar. Este estudio nos dice que el Estado y la pésima administración pública, son responsables de esta infelicidad.

Mientras que en los últimos dos años los cánones locativos sufrieron un aumento acumulativo del 60%, servicios como la luz y el gas natural incrementaron sus tarifas entre un 400% y 600% respectivamente, seguros varios un 200%, al igual que impuestos que recaen sobre la propiedad y los gastos centrales.

A lo largo de la siguiente nota vamos a entender por qué es falso el mito popular de que alquilar una propiedad es caro. Queremos desagregar todos los componentes que giran en torno a las erogaciones de un hogar para llegar al punto de que el valor del alquiler no es caro, sino que son todos aquellos servicios e impuestos conexos al alquiler lo que encarece la locación.

Los datos corresponden a un relevamiento hecho por el departamento de Estadísticas del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Santa Fe, con sede en la ciudad de Rosario. Las unidades estudiadas fueron departamentos de 1 y 2 dormitorios (40m2 y 60m2 respectivamente), entre 5 y 10 años de antigüedad, ubicados en la zona central de Rosario (27 de febrero, Ovidio Lagos, el Río), ambos sin cochera. Se han medido 1800 unidades y 35 inmobiliarias han dado testimonio al respecto. El período de estudio abarca entre enero 2018 y enero 2020 (24 meses completos).

La encuesta tiene como objetivo medir y exponer cuáles fueron los índices de actualización de los cánones locativos anuales durante los últimos 24 meses, para así dar a conocer la situación del mercado desde la visión, experiencia y trayectoria de las empresas inmobiliarias.

En comparación directa con los incrementos de las tarifas y servicios de luz y gas natural, el resultado fue el siguiente:

1. Servicio Eléctrico

Las zonas referenciadas y las unidades medidas mostraron un consumo mensual promedio entre 400 y 600 kwts. En enero 2018 un departamento que consumía 400 kwts, pagaba $1,49 x kwts ($596,0). Un año después, pasó a pagar $3,63 x kwts para igual consumo (+ 143,6% interanual). Por último, en enero 2020 el kwts llegó a $6,14 para 400 kwts consumidos, un total de $2.456,0 mensual. Este valor representa un incremento de 400% en los dos últimos años, mientras que el mercado inmobiliario aumentó un 60% acumulativo en igual período.

2. Suministro de Gas

El análisis fue hecho sobre consumos residenciales en las zonas referidas con la infraestructura promedio que la mayoría de las unidades medias poseen. Según la evolución histórica del precio del metro cúbico de gas, en enero 2018 valía $1,67, en junio 2019 pasó a valer $7,64 y, por último, en diciembre 2019 alcanzó el valor de $10,03. En este caso, el valor del m3 de gas natural en la ciudad de Rosario incrementó un 600% en los últimos 24 meses, contra el aumento del 60% del valor del alquiler.

Con respecto a los seguros de incendio y responsabilidad civil frente a 2º y linderos, las sumas aseguradas, en este tipo de coberturas, se miden por su costo de reposición. Históricamente promediaba u$s1000 m2 y hoy ronda los u$s 800. El dólar a enero 2018 era de $20,0 mientras que actualmente está cercano a los $80,0. Aquí vemos un incremento promedio de 200%.

En cuanto a los impuestos que recaen directamente sobre la propiedad, como ser la Tasa General del Inmueble (T.G.I), el Impuesto Inmobiliario Urbano (API) y Aguas Santafesinas, todas las contribuciones a la municipalidad y a la provincia, están por arriba del 200% del incremento que sufrió el mercado inmobiliario visto en la acumulación de los últimos 24 meses.

Por último, están los gastos centrales, cuyo incremento ha sido extremadamente significativo. Quienes realizaron la encuesta notaron que fue muy variable y que cada edificio tiene sus particularidades, pero, tratando de brindar datos promedios, desde enero 2018 hasta enero 2020, el incremento está por arriba del 200%. Existen casos que por la particularidad del consorcio llegan al 500%.

Para que se entienda mejor, cada componente de las erogaciones de un hogar, expresados en pesos a enero 2020:

Luz: $ 2400.
Gas: $ 800.
Agua: $ 600.
Imp. Inmobiliario: $ 900.
TGI: $ 250.
Sub Total: $ 4.950

Seguro: $ 150.
Gastos Centrales: $ 2.500.
Cable/Internet: $ 2.500.
Sub Total: $  5.150.

Total: $ 10.100.

Alquiler: $ 9.000.

TOTAL: $ 19.100.

Según vemos el alquiler representa menos del 50% del total de las erogaciones conexas a una vivienda. Con esta descripción, sumado a los porcentajes de aumento de cada uno de los componentes, comprobamos por qué alquilar no es caro, sino que lo que encarece todo son los otros gastos.

// Conclusiones

- El que invierte en una propiedad lo hace como resguardo de valor, dado que Argentina es un país que no cumple los contratos, los ahorristas prefieren comprar propiedades y no activos financieros. Esto hace que las propiedades tengan un plus en su valor, estén valuadas en su gran mayoría en dólares y sean objeto de deseo por gran parte de la población. Esto se traduce en precios altos.

- Los alquileres van de la mano del salario del trabajador, no son una proporción del valor de la propiedad. En los últimos años los que invirtieron en propiedades y la dieron en alquiler tuvieron una tasa de retorno muy baja, sin embargo, hoy cuentan con la propiedad a un valor mucho más elevado al que fue adquirida. El que compró un bono argentino tiene en sus manos un título que vale la mitad, y si ahorró en pesos, en los últimos dos años, la devaluación fue del 300%. Las propiedades te darán un flujo de fondos pequeño, pero es una inversión segura.

- El principal enemigo del propietario y del inquilino es el Estado, que con sus tributos encarecen la vida cotidiana de los argentinos y el quitan rentabilidad a los inversores. El atraso tarifario que se vivió entre 2011 y 2015 lo estamos pagando en la actualidad, la suba de tarifas complicó el presupuesto familiar, y por ende afectó la rentabilidad del propietario que da una vivienda en alquiler.

- La Argentina se caracteriza por polarizar en forma permanente, aquí no vemos un problema propietario versus inquilino, el verdadero problema es la intromisión del Estado en la economía. La propiedad pasó a ser un negocio de capitalización y no de flujo de fondos. No hay activo financiero que en los últimos 24 meses haya tenido una mejor performance que la compra de una propiedad. Sin embargo, la caída de actividad económica hace que el propietario esté insatisfecho y el inquilino también, lo que significa que estamos en una economía con estancamiento e inflación, ojalá este gobierno pueda revertir este escenario y pasemos a un escenario en donde propietario e inquilino ganen.

Por Julieta Colella (1) y Salvador Di Stefano (2).
1) Licenciada en Administración de Empresas.
2) Consultor Económico.
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