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Por qué la decisión de invertir en una propiedad trasciende la coyuntura económica

Muchos ríos de tinta han corrido para explicar y refutar lo que va a suceder en el mercado inmobiliario. Qué pasa con la oferta, la dem...

Por qué la decisión de invertir en una propiedad trasciende la coyuntura económica

Muchos ríos de tinta han corrido para explicar y refutar lo que va a suceder en el mercado inmobiliario.

Qué pasa con la oferta, la demanda y los precios. Los comportamientos de compra de las nuevas generaciones y sus preferencias por el uso, antes que por la posesión es un tema clave. En otras palabras, los millennials priorizan el acceso y no la propiedad. Ese es el mejor slogan que sintetiza cómo piensan los jóvenes que nacieron entre 1980 y 1995.

No obstante, es interesante considerar la multiplicidad de motivaciones que llevan a la gente a comprar inmuebles. Y a la vez entender que, aún cuando vivimos en un mundo globalizado y las costumbres se contagian al ritmo del coronavirus, siguen existiendo componentes domésticos que impactan fuertemente en el comportamiento dentro del mercado inmobiliario de cada país.

// Arraigo a la tierra

Los bienes raíces, como su nombre lo indica, tienen la particularidad de estar adheridos a la tierra. Este arraigo tiene consecuencias de orden práctico, especialmente en nuestras latitudes, donde las permanentes crisis económicas hacen que los agentes económicos vivan en un estado de zozobra e incertidumbre permanentes.

Cuando existe esa inestabilidad macroeconómica e inseguridad laboral es muy difícil "vivir de alquilado" como sucede en la mayoría de los países del primer mundo.

Los estudiosos de la actividad inmobiliaria muestran que hay países en los cuales está mucho más enraizada en la población la cultura de poseer su vivienda en propiedad y otros en los cuales existe lo que se denomina la "cultura del alquiler".

La realidad es que el techo propio y las cuatro paredes ofrecen una contención psicológica importante y los bienes raíces se perciben como un logro familiar y un factor que contribuye a la estabilidad, que proporciona esa solidez que resulta necesaria cuando todo parece estar asentado en arenas movedizas.

Sin lugar a dudas, esto influye en el comportamiento de compra y también en los deseos de seguir posicionados en inmuebles.

// Por qué cuesta tanto que bajen los precios

Parte de las razones que hacen que el valor de venta de los inmuebles no baje se explica por el hecho de que los propietarios no quieren desprenderse masivamente de ellos.

Aún cuando el mercado esté ralentizado y se haya producido un achicamiento notable en el número de operaciones, no hay bajas significativas de precio porque los que poseen inmuebles quieren seguir teniéndolos en cartera. Esto se da aún en un contexto de bajas rentas de los alquileres y políticas impositivas que quitan el incentivo a la tenencia de un bien inmueble.

Las explicaciones son múltiples del mismo modo que son múltiples las razones por las que la gente compra inmuebles.

// Por qué vale la pena comprar

Permítanme contarles una anécdota: estábamos hace unos meses en la Academia de Ciencias Económicas y un economista exponía los fundamentos por los cuales consideraba que el precio de los inmuebles debía bajar. Lo escuchaban atentamente sus prestigiosos colegas, hasta que uno comentó su experiencia personal: "seguimos viviendo con mi esposa en mismo piso de 250 metros cuadrados a pesar de que nuestros hijos se independizaron. No nos "achicamos", porque uno nunca sabe, tal vez el día de mañana alguno de nuestros hijos necesite volver a vivir con nosotros", relató.

El probable efecto "regreso a la casita de mis viejos", pesaba más que todos los fundamentals. Ninguna inversión financiera podría dar la contención y la acogida que puede dar un inmueble en determinados momentos de la historia personal.

// Los diferentes "vendedores"

Una pequeña reflexión respecto a los precios. Es verdad que existe una cantidad importante de inmuebles publicados (que incluye algunos valores de oferta que ya no son referencia de los verdaderos precios de mercado y la causa es que esos oferentes no son verdaderos vendedores).

En el otro extremo, están los que aceptan contraofertas muy agresivas: se trata de vendedores que quieren deshacer sus posiciones, quieren salir a toda costa del mercado inmobiliario argentino. Estos precios de salida tampoco son precios de mercado. Para estos propietarios el valor al que venden es secundario, subordinado a otras razones que tienen un peso mayor en la decisión.

Tenemos que distinguir entonces entre valores de publicación, valores puntuales de salida y los verdaderos valores de mercado.

El valor de mercado es el precio más probable que se obtendría por un inmueble en un mercado competitivo y abierto con todas las condiciones necesarias para una venta justa, que es aquella en la que el comprador y el vendedor actúan con prudencia, en forma consciente, informados y sin verse afectados por estímulos indebidos. En el justo medio está la virtud, decía Aristóteles y encontrar ese equilibrio es el quid de la cuestión.

// Con foco en el largo plazo

Finalmente, tenemos que analizar a la inversión inmobiliaria con una mirada de largo plazo (muchos invierten en inmuebles pensando en la independencia económica y la protección cuando sean adultos mayores). Existen ciclos como en cualquier otro sector.

Es cierto que en la coyuntura actual el ladrillo no tracciona, pero esto de ningún modo invalida la máxima que dice que el ladrillo no traiciona. Las bondades de la inversión inmobiliaria trascienden coyunturas más o menos favorables y proporcionan un valor agregado de largo plazo en el que reside la satisfacción del cliente. Cuando todo se mueve, es bueno saber que la solidez existe.

Por Mario Gómez.
Corredor Inmobiliario (Cucicba).
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