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Figura clave en la Propiedad Horizontal

El administrador de consorcios desarrolla múltiples tareas en un edificio. Ante todo, su desempeño brinda seguridad jurídica. En lo...

Figura clave en la Propiedad Horizontal

El administrador de consorcios desarrolla múltiples tareas en un edificio. Ante todo, su desempeño brinda seguridad jurídica.

En los edificios y conjuntos de unidades habitacionales existen particularidades propias de su naturaleza. Entre ellas, albergan una significativa cantidad de usuarios (propietarios e inquilinos) que, al margen de habitar cada inmueble, comparten espacios y servicios comunes. En este punto aparece la figura del administrador del edificio, cuya función es justamente velar por el correcto funcionamiento de la propiedad horizontal.

La administración del consorcio implica diversas actividades vinculadas al ámbito contable, administrativo, legal, técnico e incluso, ante conflictos, de mediación. “El administrador del consorcio es una persona encargada de gestionar y organizar correctamente el conjunto de bienes inmuebles para que funcione de acuerdo a las necesidades de quienes lo habitan”, sintetiza la vicepresidente segunda del Colegio Profesional de Martilleros Corredores Públicos de la provincia de Córdoba, Miriam Pagani.

// Cuestiones legales

La administración de consorcios está enmarcada en el Código Civil y Comercial; no existe una reglamentación específica, por lo que cualquier persona ejecuta la tarea, aunque, por tratarse de labores específicas que demandan cierto grado de conocimientos (principalmente administrativos y legales), es fundamental que la ejerza un profesional idóneo.

En Córdoba, esta función la cumplen los martilleros (habilitados por el título y el estatuto del Colegio que los nuclea), corredores, abogados y contadores, entre otros profesionales, mientras en Buenos Aires existe un registro de administradores.

Cabe subrayar que, además de los conocimientos mencionados, el administrador debe tener la habilidad de conciliar “carisma, saber escuchar, resolver los problemas. Administramos sueños, emociones, desconfianza, realidades; somos quienes muchas veces contenemos a las personas, ya que es un servicio directo y personalizado”, agrega Anahí Medina, de Confines (empresa especializada en el servicio de administración de consorcios).

"Todo consorcio debe estar declarado en Afip, cuando se ha conformado, se completan los libros correspondientes" sostiene Pagani.

// Regulación

Por el momento, la gestión del administrador está regulada por el Código Civil y Comercial de la Nación modificado en 2015 (cuando se incorporó el Régimen de Propiedad Horizontal). También se regula por los reglamentos de Propiedad Horizontal de cada consorcio y por diversas normas que dictan las autoridades nacionales, provinciales y municipales (en aspectos laborales, de seguridad social, tributarios, contratación de servicios y medidas de seguridad para prevenir siniestros, entre otros).

Asimismo, desde 2019, a instancias de la Cámara de la Propiedad Horizontal de Córdoba, se ha presentado un proyecto de Colegiación Profesional ante la Legislatura de la Provincia, en la convicción de que -mediante la profesionalización- mejorará ostensiblemente la prestación de servicios a los habitantes de consorcios y conjuntos inmobiliarios (countries, clubes de campo y barrios privados).

// Sin excepción

El administrador de consorcios es una persona jurídica, “un órgano obligatorio”, afirma Sebastián Viqueira (vicepresidente de la CaPH) en todos los consorcios de propiedad horizontal y complejos inmobiliarios. “Puede ser ejercido por un propietario o por un tercero ajeno a la persona jurídica. En el pasado, cuando la actividad no estaba profesionalizada, muchos edificios eran administrados por los propios consorcistas”, amplía el directivo.

Por su parte, Pagani agrega: “el administrador debe conocer muy bien los artículos del Código Civil afines a la actividad, qué es lo que le corresponde pagar o no, cuáles son los riesgos, cuáles las obligaciones, porque muchas veces se desconocen las obligaciones y los derechos que tienen quienes viven en las unidades. En un edificio, lo que haga uno afecta a todas las unidades”.

La elección del administrador se realiza en el marco del consejo de propietarios y/o de las asambleas: la gestión puede durar un año (es lo usual), cinco, o 10, y se renueva la persona encargada.

// Beneficios de las partes

La función del administrador de consorcios es fundamental para el funcionamiento eficiente del edificio. Es intermediario entre los usuarios de las unidades, media con los proveedores, personal de mantenimiento y limpieza, es gestor de documentación e impuestos, entre otros roles.

En esta línea, Viqueira apunta: “Hay que destacar que, aun disponiendo de un administrador contratado, es fundamental que los consorcistas se involucren en sus consorcios, ya sea participando en asambleas, en consejos de propietarios, controlando la documentación o simplemente aportando desde su lugar, con buena voluntad y rectitud de intención, para el mejor funcionamiento de su edificio, que no es ni más ni menos que su casa”.

Finalmente, desde el Colegio Profesional de Martilleros Corredores Públicos de la provincia de Córdoba subrayan que la seguridad jurídica es el principal beneficio, pero no menos importante es la administración de los recursos.

"Somos responsables de la nueva generación, la generación del trabajo mancomunado, del respeto, de la solidaridad, de las nuevas tecnologías, de la ecología, de la educación, de la formación", dicen desde Confines.

"La complejidad de la vida contemporánea exige del administrador capacitación y asesoramiento permanente, ya que tiene a cargo la calidad de vida de muchas personas" sostiene Sebastián Viqueira (CaPH).

// Estructura de costos fijos de un consorcio

• 35%, sueldos y aportes y contribuciones a la seguridad social de encargados de edificio o pago a empresa de limpieza.
• 35%, servicio de seguridad privada.
• 5%, tarifa eléctrica por medidores de servicios generales.
• 7%, servicio de mantenimiento de ascensores.
• 10%, honorarios profesionales del administrador.

Los porcentajes consignados son aproximados y varían, por cierto, en función de cada consorcio. Asimismo, se debe tener en cuenta que, mientras menos cantidad de unidades funcionales tenga un consorcio, mayor serán las expensas comunes, ya que los gastos se distribuyen entre menos personas.

Datos de la Cámara de la Propiedad Horizontal de Córdoba.
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